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“商改住”还是“商改租”?一文带你读懂广州租赁新政

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  7月16日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡镇建设局联合发布了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》建议广州非住宅房屋符合明确所有权,结构安全,消防安全,环境卫生,物业监管,完善配套设施和技术标准七项要求,可向有关部门申请改造出租房屋。

从核心内容来看,这笔新协议实际上是“商业变更租金”。 “我不认为这是一项新政,而是一份2017年商业改革实施标准更多的文件。我们应该明白,这是一项业务变革。”合肥辉煌(中国)商业地产总经理张志斌在接受采访时表示,新政的核心主要是解决股票业务问题。

◆◇实用

租赁市场真正的“增量”

“与'第二地主'模式的长租公寓不同,商业租金变化确实可以为租赁市场带来增量,”中原房地产首席分析师张大伟表示。一线和二线城市存在大量商业闲置现象。原因是多种多样的,但从利用的角度来看,将这部分房屋改造成租赁房屋确实有利于减轻短期出租房屋并减少资源浪费。

与已经讨论过的许多长租公寓相比,商业租金变化“实际上是针对开发商的商业闲置”。房屋的一部分可以在装修后用于租赁,最初并未进入租赁市场;分散的长期出租公寓。它是在租赁市场翻新和重新租赁和运营现有住房。简而言之,它提供了一种新的渠道或租赁方式。对于租赁市场的增加,分散的长期租赁公寓的作用是有限的。

为什么“业务变化”是针对开发人员的闲置?

根据新政的要求,租金的商业变化必须整体确定,性质保持不变。重建项目初始登记完成后,确认整体登记(仅限一份所有权证),整体转让,非得分权,分割转让,分割抵押,分割销售,原土地使用期间,土地的性质和建设量。不变。

嘉里广州地区首席分析师肖文孝认为,当公寓是用商业用地或办公用地建造的时候,当房产被抢购一空后,产权就已经分开,所以不可能回到“全权” 。在该州,根据这种情况不可能享受民用水电标准。

对此,张大伟还指出,总体而言,广州的新政是一项政策试点,有利于解决商业库存过剩的问题。商业改革是历史性的产物。确实有必要在没有新添加的基础上逐步消化这一点。部分股票。在租赁市场中,这种增量住房供应与第二地主的库存相比,增加更有利于平滑市场供需结构。

◆◇矛盾

出售还是出租?开发人员的多项选择题

从新政的内容可以得出结论,“商业改革和租赁”主要是针对开发商,他们为闲置的商业地产打开了“绿灯”。对于公寓业主和其他普通房东来说,“基本上没有大关系。”

那么,对于手中的商业地产,是选择继续出售还是翻新和租赁?开发商将如何选择?毕竟,如果开发商选择“商业租赁”太少,广州租赁市场的“增量”非常有限。

“事实上,对于大多数开发商来说,如果房产可以出售,它往往会出售而不是出租。”肖文晓对开发商选择“租赁业务”持谨慎态度。

件的,必须在结构上安全,消费者安全,并且所有权明确。因此,新政没有完全放开。 “值得注意的是,商业化后,它不会被允许进入市场并成为出租房。对于大多数产权机构来说,选择短期优惠或降价或选择长期是一个难题。租金收入相对宽松。相对宽松的开发商可能选择转换为租赁,但对于大多数开发商来说,他们可能不会选择这种方式。“张大伟的观点也倾向于”可以不卖房子出售“。

◆◇硬伤

如果商务办公室改为租赁房屋,则可能“先天不足”

一个值得关注的问题是。“租金的商业变化”也面临一些“先天不足”。

“如果是租房子的商业转换,肯定无法避免存在扁平的损坏。对于为公寓本身设计的产品,公寓的实用性和舒适性会更好,并且它无法与同年相比,“张志斌提出,以办公楼为例。换房子有很多问题。

他认为,商业变革主要是一些非核心商业区的商业办公楼,非商业热点的办公楼改为以公寓为主,但不能否认这样的建筑改变了飞机功能是测试设计师的技能。

◆◇◇

对市场租金水平的有限干预

对于有租房需求的消费者而言,“商业租赁”新政策不会推高广州租赁市场的租金水平,这是问题的关键。对此,专家们基本认为影响非常有限。

新政策对开发商振兴现有业务具有积极意义。它不是出租房屋,而是为长期出租公寓和酒店公寓吸引更多的机构选择。对于租房的小公寓业主而言,“如果市场供应量增加,租金水平会产生影响,但不会产生太大影响。”张志斌认为,租房者不需要过多担心租金水平。

“对于租房者关心的租金水平,事实上,租金是涨还是取决于这一轮”业务变化“所带来的增量有多大,”张大伟说新政效应不会如此快速。看来,如果“租金的商业变化”带来的增加不明显,对租金的影响可能“不存在”。

[记者]徐磊