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政策︱自然资源部印发划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见

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n n 6月5日,自然资源部发布了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》,明确了国有土地使用价格的评估方法和评价点。文件清楚,除了《城镇土地估价规程》的一般规定外,还可以根据成本近似法,市场比较法,公共地价,用于评估国有土地建设用地价格。系数修正法,收入减少法和剩余法。 n各省,自治区,直辖市自然资源主管部门,新疆生产建设兵团自然资源主管部门,中央后勤保障部军事设施建设局军事委员会: n为了科学合理地评估国有建设用地的土地使用价格,组织部已经研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》,现已发布实施。 n n自然资源部办公室 n n 2019年5月31日 n n 1 n划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行) n n前言 n规范建设用地的国有土地使用权(以下简称作为“分配”土地价格“)评估行为,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准,行业标准,制定本指南。

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n n本指南由自然资源部提出并管理。起草单位:自然资源部自然资源开发利用司,中国土地估价师和土地登记代理人协会。由自然资源部解释。 n1、地价定义 n本指南使用的国有建设用地的土地使用价格是指通过分配和无期限限制获得的土地使用权价格。 n2、引用的标准 款。显示的版本在本指南发布时有效。使用本指南的各方应使用以下标准的最新版本。 n GB/T -2014《城镇土地估价规程》 n GB/T -2014《城镇土地分等定级规程》 n GB/T -2017《土地利用现状分类》 n TD/T 1052-2017《标定地价规程》 n TD/T 1009 -2007《城市地价动态监测技术规范》 n《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国家国土资源局发布[2018]第4号) n3、评估方法 n(1)成本近似法 n(2)市场比较法 n(3) )公布的土地价格系数修正方法 n(4)减收方法 n(5)剩余方法 n土地价格评估的分配,应使用上述评估方法中的至少两种。 n4、评估要点 n除了遵循《城镇土地估价规程》的一般规定外,还可以根据以下几点评估每种方法: n 4.1成本近似法 n(1)使用成本近似法评估分配地价,应采用客观征地。和开发成本数据,包括土地收购费,土地开发费,税收,利息,利润和其他子项。 n(2)合理确定征地费。基于估价对象的位置和周围区域的土地利用结构,模拟估价对象可用于估价期间类似使用的土地征收方法,并计算相应的征地费。 n如果评估对象位于城市建成区外或郊区,将收取平均补偿和安置费用作为征地费。 n如果评估对象位于城市建成区,可以合理选择评估对象周边地区或类似区域的土地征用和储存,国有土地上的房屋征收或者拆迁集体建设用地。在校正日期和位置之后,确定算术平均值。估价对象的征地费。如果有工业用地存储库存,可能是首选。 n 4.2市场比较法 n(1)使用市场比较法时,应选择与评估对象相同类型的比较示例。比较例主要来自政府土地分配的实际情况。选择示例时可能不考虑实际使用。 件。当您需要增加比较示例的来源时,请遵循先调整范围后调整时间的原则。 n(3)在选择比较例时,应注意不同地方土地供应政策引起的价格内涵不同,应保证比较例能够纠正评估对象的相同价格内涵。 n3.3公共土地价格系数修正方法 n(1)在评估包裹的区域,当政府公布土地使用权基准地价的分配时,基准地价系数修正方法可以是用于评估分配的土地价格。使用已经更新但尚未向公众公布的土地使用权基准地价需经市,县自然资源管理部门书面同意。 n(2)在已宣布划定土地使用权的城市,可以使用土地价格系数修正法进行评估。 n4.4减少收入的方法 n如果当地政府有土地收入分配的处置政策或者可以通过研究和计算确定收入,则可以根据《城镇土地估价规程》应用收入减少法。 n 4.5残留法 n在《城镇土地估价规程》剩余法思路上推导技术路线,并通过扣除土地使用权价格扣除土地增值收入来评估分配的土地价格,可以定义为残值(增加值)收入扣除)方法。 n如果科学论证的本地化增值收入已经公布,土地使用权价格可以直接从相应的土地增值收入中扣除。 n对于尚未公布土地增值收入的地区,评估机构可以在满足数理统计要求的前提下,选择案例和技术路线计算土地增值收入。 n对于仅在当地政府文件或基准地价中转让转让费,不宜将其作为科学证明的土地增值收入,并且土地价值不能直接从该比例中扣除。 n5、其他规定 n公共管理和公共服务用地,交通和其他土地用途。采用上述方法评估分配的土地价格时,应考虑当地转移案件的实际情况,合理确定土地价格水平。 n